2026-03-20 18:48:48
确定申告（確定申告 / かくていしんこく）是日本个人所得税的 年度纳税申告制度。简单来说，就是个人自行计算上一年度（1 月 1 日至 12 月 31 日）的全部所得和应纳税额，填写申告书并向税务署提交，完成纳税或申请退税的手续。日本采用的是申告纳税制度（申告納税制度），即由纳税人自己计算税额、自主申告、自主缴纳，而非由税务机关单方面核定。
确定申告是日本税务体系中针对 [[日本个人所得税]] 的核心申告程序。每年针对前一年度的所得进行申告。
确定申告的核心目的有两个：
很多在日本公司工作的人会困惑：公司已经做了[[年末調整]]（年末调整），为什么还要做确定申告？
[[年末調整]]是公司代替员工进行的所得税精算手续，公司在每年 12 月左右汇总员工全年的工资收入、各种控除（扣除）信息，计算出正确的所得税额，并与每月源泉征收的税额进行多退少补。但年末调整能处理的控除项目是有限的，以下情况年末调整无法覆盖：
简而言之，年末调整是公司层面的 " 简易版 " 税务精算，而确定申告是个人层面的 " 完整版 " 税务精算。两者可以并用——公司做了年末调整之后，个人再通过确定申告补充年末调整未能处理的部分。
以下情况的人有义务进行确定申告：
即使没有申告义务，以下情况做确定申告可以获得退税：
一年内支付的医疗费（包括家庭成员）超过 10 万日元（或所得的 5%）的部分可以控除。包括：
通过 [[故乡纳税 ふるさと納税]] 进行捐款，可以享受寄附金控除。如果捐款的自治体超过 5 个，或没有使用 One Stop 特例制度，就需要通过确定申告来申请控除。
购买住房并申请 [[住宅贷款减税 住宅ローン控除]] 的第一年，必须通过确定申告来申请。第二年以后可以通过年末调整处理。
确定申告分为两种类型：青色申告（あおいろしんこく）和白色申告（しろいろしんこく）。主要适用于有事业所得或不动产所得的人。
| 项目 | 青色申告 | 白色申告 |
|---|---|---|
| 事前届出 | 需要 | 不需要 |
| 记账方式 | 复式簿记 | 简易簿记 |
| 特别控除 | 最高 65 万日元 | 无 |
| 亏损结转 | 3 年 | 不可 |
| 专从者给与 | 全额经费 | 有上限（配偶 86 万等） |
| 少额减价偿却 | 30 万以下一次计入 | 10 万以上需减价偿却 |
对于需要做确定申告的个人事业主和自由职业者，推荐使用以下会计软件来管理记账和生成申告书：
这些软件都支持直接通过 [[日本 e-Tax]] 提交电子申告。
日本税法将所得分为 10 种类型，在确定申告时需要分别计算：
详细的所得计算方法和税率可以参考 [[日本个人所得税]] 的介绍。
根据上文的分类，判断自己是否有申告义务，或者是否可以通过申告获得退税。
确定申告书的提交方式有以下几种：
通过 [[日本 e-Tax]] 在网上完成申告书的作成和提交。这是目前最推荐的方式。
使用国税庁的「確定申告書等作成コーナー」（https://www.keisan.nta.go.jp/），按照向导填写即可自动计算税额。
将打印好的申告书和附件资料邮寄至所辖税务署。建议使用可追踪的邮寄方式。
直接前往所辖税务署的窗口提交。申告期间（2-3 月）税务署通常非常拥挤，建议提前预约或错峰前往。
可以使用以下工具制作申告书：
确定申告中所得税的计算大致流程如下：
收入金额
- 必要经费（或给与所得控除）= 所得金额
所得金额
- 所得控除（基础控除、配偶者控除、社会保险料控除等）= 课税所得金额
课税所得金额 × 税率 - 控除额 = 所得税额
所得税额 - 税额控除（住宅贷款控除等）= 最终应纳税额
最终应纳税额 × 102.1%（含复兴特别所得税）= 实际纳税额
所得税率采用累进税率：
| 课税所得金额 | 税率 | 控除额 |
|---|---|---|
| 195 万以下 | 5% | 0 |
| 195 万 ~ 330 万 | 10% | 97,500 |
| 330 万 ~ 695 万 | 20% | 427,500 |
| 695 万 ~ 900 万 | 23% | 636,000 |
| 900 万 ~ 1800 万 | 33% | 1,536,000 |
| 1800 万 ~ 4000 万 | 40% | 2,796,000 |
| 4000 万超 | 45% | 4,796,000 |
此外还需要缴纳复兴特别所得税（所得税额的 2.1%），目前施行到 2037 年。
在计算课税所得时，可以从所得中扣除以下控除项目：
| 控除名称 | 控除额（概要） |
|---|---|
| 基础控除 | 最高 48 万（所得 2400 万以下） |
| 配偶者控除 | 最高 38 万 |
| 配偶者特别控除 | 最高 38 万 |
| 扶养控除 | 38 万 ~ 63 万（视被扶养人年龄） |
| 社会保险料控除 | 实际支付金额全额 |
| 生命保险料控除 | 最高 12 万 |
| 地震保险料控除 | 最高 5 万 |
| 医疗费控除 | 超过 10 万的部分（上限 200 万） |
| 寄附金控除 | 捐款额 – 2000 日元 |
| 杂损控除 | 灾害损失超过所得 10% 的部分 |
| 小规模企业共济等控除 | 缴纳金额全额 |
| 障碍者控除 | 27 万 ~ 75 万 |
| 寡妇 / 寡夫控除 | 27 万 |
| 勤劳学生控除 | 27 万 |
关于[[日本「年収の壁」]]（收入天花板）对控除的影响，可以参考相关笔记。
如果有申告义务却未按时提交确定申告，会面临以下处罚：
即使过了期限，尽早提交（期限后申告）可以减轻处罚。
如果海外有被扶养人（如国内父母、配偶），申请扶养控除时需要提供：
2023 年税制改正后，30 岁以上 70 岁以下的海外亲属需要满足以下条件之一才能作为扶养亲属：
如果在年中离开日本（非永久归国），需要在离开前完成确定申告，或者指定纳税管理人代为处理税务事宜。
| 时间 | 事项 |
|---|---|
| 1 月 | 收到上一年度的源泉徴収票，收集各种控除证明书 |
| 1 月 ~ | 还付申告可以开始提交 |
| 2 月 16 日 | 确定申告期间开始 |
| 3 月 15 日 | 确定申告截止日（所得税纳税截止日） |
| 3 月 31 日 | 消费税申告截止日（个人事业主的课税事业者） |
| 4 月 ~ 5 月 | 退税入账（e-Tax 约 3 周） |
| 6 月 ~ | 住民税根据确定申告结果调整 |
确定申告最先出现在EV 的日本生活记录。
2026-03-20 18:05:46
最近在东京看房，[[SUUMO]] 上经常刷到价格明显低于周边行情的物件，点进去一看，权利形态那一栏写着「旧法賃借権」。第一次看到这个词的时候完全不知道什么意思，查了一圈才发现这背后是一套相当复杂的土地权利体系。简单说，旧法賃借権（きゅうほうちんしゃくけん）就是你买了房子但脚下的地不是你的，土地是从地主那里租来用的。这类物件比同地段的完全产权（所有権）便宜两三成，看起来很有吸引力，但地代、更新料、承諾料这些持续成本加在一起，到底划不划算，需要仔细算一笔账。
打个比方：普通的所有権物件，你买的是房子加地皮，都是你的。而借地権付き物件，你买的只是房子本身，地皮是从地主那里租来的，每个月要交租金（地代）。有点像你在别人的地上盖了自己的房子，房子归你，地归人家。
法律层面上，旧法賃借権是指 1992 年 8 月 1 日新的《[[借地借家法]]》生效之前，按照 1921 年制定的旧《[[借地法]]》签的土地租赁合同。这个 " 旧 " 字很重要，后面会解释为什么几十年前签的合同到现在还在生效。
因为旧法賃借権本质上是一种合同权利（債権），不是物权，所以很多事情都绕不开地主：你想卖房，要地主点头同意；想改建加建，也要地主同意；想拿房子去银行做抵押贷款，同样需要地主配合。这和完全产权的房子随便处置形成了鲜明对比。
市场上还有一种叫地上権（地上权）的，属于物权，权利比賃借権强得多，转让抵押都不用问地主。但实际能碰到地上権物件的概率很低，绝大多数借地权房子都是賃借権。
1921 年日本制定《借地法》的时候，大的社会背景是地主太强势、租地的人毫无保障。所以这部法律设计得非常偏向借地人，偏到什么程度呢？日本不动产业界有句话叫「貸したら返ってこない」——借出去就收不回来了。只要租地的人想继续住，地主几乎没有办法赶人。
这个 " 几乎没有办法 " 不是夸张。后面会详细讲续约制度，但先记住一个结论：在旧法下，借地人的权利强到地主基本只能干看着收地代（地租），想收回土地难如登天。
旧法实施七十年下来，副作用也出来了——地主觉得借出去就回不来，干脆不租了。土地闲置反而不利于城市发展。1992 年 8 月 1 日新的《[[借地借家法]]》生效，做了几个关键调整：
这里有一个很多人搞不清楚的点：1992 年之前签的借地合同，哪怕后来续约了好几次，用的还是旧法。续约不会让旧合同自动变成新法合同。除非地主和借地人坐下来商量，把旧合同废了重新签一份新法合同，否则旧法就一直适用。
所以你在 SUUMO 上看到的「旧法賃借権」物件，背后的土地合同可能已经有五六十年甚至更久的历史了，但法律上它一直在旧法的框架下运转。
看房的时候碰到借地权物件，先搞清楚它属于哪种类型。四种类型差别很大，不是所有借地权都一样。
这就是本文重点讲的类型。按旧借地法签的合同，权利性质是債権（合同权利），意思是你和地主之间是合同关系。想卖房、改建、贷款都需要地主点头，但反过来地主也几乎赶不走你。钢筋混凝土建筑合同期限 30 年以上，木造 20 年以上，可以半永久续约。你在网上看到的借地权物件，十有八九就是这种。
同样是旧法，但权利性质是物権（物权），比賃借権高一个级别。区别在哪？转让、抵押完全不需要问地主，跟自己的东西一样自由处分。听起来很好，但现实中几乎找不到这种物件。实际碰到地上権的情况大多是地下隧道之类的公共工程用地，或者法院拍卖产生的法定地上権，跟普通买房没什么关系。
1992 年新法下的普通借地权，和旧法賃借権类似，也可以半永久续约。不同的是合同期限统一为 30 年起（不再区分建筑结构），第一次续约 20 年以上，之后每次 10 年以上。地主拒绝续约的标准也更明确了一些。
这是新法最大的创新，也是和前面三种根本不同的地方——不能续约。一般定期借地権合同期限 50 年以上，到期后必须拆掉房子把空地还给地主。渋谷的広尾ガーデンフォレスト、パークコート渋谷 ザ タワー这些知名物件就是定期借地権。另外还有建物譲渡特約付（30 年以上，到期地主买下建筑）和事業用定期借地権（10～50 年，仅限商业用途）两个变种。
| 比较项目 | 旧法賃借権 | 旧法地上権 | 新法普通借地権 | 一般定期借地権 |
|---|---|---|---|---|
| 权利性质 | 债权 | 物权 | 债权 | 债权 |
| 能否续约 | 可以（半永久） | 可以（半永久） | 可以（半永久） | 不可 |
| 存续期间 | 按建筑结构区分 | 按建筑结构区分 | 一律 30 年 | 50 年以上 |
| 转让自由度 | 需地主同意 | 自由 | 需地主同意 | 需地主同意 |
| 市场常见度 | 极高 | 极低 | 中等 | 增长中 |
旧法有一个新法没有的区分：按建筑结构决定合同期限。
钢筋混凝土（RC）或钢骨钢筋混凝土（SRC）这类结构在旧法里叫「堅固建物」，合同期限至少 30 年，没约定的话法定 60 年，续约也是每次 30 年。木造和轻量钢骨造叫「非堅固建物」，期限短一些：至少 20 年，没约定法定 30 年，续约每次 20 年。
对实际买房来说，这个区分的影响其实不大。因为你要买的マンション基本都是 RC 或 SRC 结构，适用堅固建物的标准。再加上旧法下借地人续约几乎是无条件的，30 年一个周期可以一直续下去，实际效果跟永久使用没太大区别。真正影响你钱包的不是期限本身，而是每次续约要交的更新料，后面会具体讲。
价格是借地权物件最直接的卖点。同一个地段，借地権付きマンション的价格大概是所有権物件的六到八折，也就是便宜两到三成。定期借地権的物件一般便宜一到两成。
为什么便宜？因为你买的时候不包含土地价格，只付建筑物价格加上借地权的权利金。而且土地的固定資産税和都市計画税由地主承担，你不用交。当然，代价是每个月要付地代（地租）给地主。
举个具体的例子：东京港区某地段所有権マンション卖 8000 万日元，同地段的借地権付き物件可能只要 5500 到 6500 万日元。差价 1500 万到 2500 万，对于预算卡得紧但又想住在都心好地段的人来说，这个差距就是买得起和买不起的区别。
顺便提一下借地権割合这个概念。国税庁按地区设定了借地权占土地价值的比例，标注在路線価図上，用 A 到 G 的字母表示（A = 90%，G = 30%）。东京都心一般在 60%～70%，繁华商业地段能到 80%～90%。这个比例主要用于税务评估，但买房的时候可以参考，帮你判断借地权的价值是不是合理。
借地权物件买入价格便宜，但后续有几笔所有権物件不会有的持续支出。买之前一定要把这些成本算进去，不然光看购入价格会产生错觉。
地代就是土地的月租。行情一般是土地部分固定資産税的 3 到 5 倍，东京都心因地段不同差异很大，每月几万到十几万日元都有。需要注意的是地代不是固定不变的，地主隔几年可能会以土地涨价、税负增加等理由要求加租。如果你不同意加租但地主坚持，最终可能要通过調停甚至裁判来解决。
借地合同到期续约的时候，要付一笔更新料。行情大概是空地价格的 3%～10%，或者借地权价格的 5% 左右。
算一笔具体的账：假设路線価 20 万日元 / 平方米，土地 200 平方米，借地権割合 60%。空地评估价 4000 万日元，借地权价格 2400 万日元，更新料按 5% 算就是 120 万日元。RC 结构的物件每 30 年续约一次，30 年交一次 120 万，摊到每年大概 4 万。单看年均数字不算多，但一次性拿出 120 万的现金压力不小。
有一个容易忽略的细节：如果合同里没有写更新料条款（特約），法律上你其实没有义务付。但实际操作中大家都会付，因为不付的话和地主关系搞僵了，以后卖房、改建需要地主配合的时候会很麻烦。
只要你想做点什么超出 " 正常住 " 之外的事，基本都要给地主交钱：
卖房的时候要交譲渡承諾料（也叫名義書換料），大概是借地权价格的 10%（范围 8%～25%）。以上面的例子算，2400 万的 10% 就是 240 万日元——这笔钱是在你卖房的时候从收入里扣的，直接影响你的净收益。
如果要拆了重建，交建替承諾料。木造大概空地价格的 2%～5%，RC 结构要 8%～12%。想把木造改成钢筋的，还要另交条件変更承諾料，空地价格的 10% 左右。就连扩建改建也要交增改築承諾料，大概是工程费用的 10%。
万一地主拒绝配合呢？可以去法院申请借地非訟手续，法院会代替地主做出许可，同时裁定承諾料金额。法律上路是通的，但走法律程序费时费力，能协商解决当然更好。
这是很多人最关心的问题。答案是：能贷，但比所有権物件难不少。
银行审查变严的原因很直接——你没有土地产权，银行能抵押的只有建筑物和借地权本身，万一借地合同出了问题，抵押权也跟着受影响。所以大多数银行会要求你提供地主的融資承諾書，就是地主书面同意配合银行设定抵押权的文件。如果地主不肯出这份文件，很多银行直接拒绝受理。
各家金融机构态度差异很大。メガバンク（三菱 UFJ、三井住友、みずほ等）普遍严格，部分情况直接不受理，三井住友要求マンション筑 60 年以内而且必须有地主承诺书和印章证明。网络银行大多数不做借地权物件。地方銀行和信用金庫相对灵活，有自己的审查标准，值得多问几家。[[フラット 35]] 是借地权买家的重要选择，即使拿不到地主承诺书，满足一定条件也能申请。ノンバンク（非银行金融机构）利率高一些但审查宽松，可以当备选。
实际操作上几个建议：尽早做事前審査（预审），不要等到签约了才发现贷不到款。多家并行申请，[[フラット 35]] 和地方銀行优先。确认借地权有没有在法务局做过登記，登记过的审查通过率明显更高。还有就是借地人名义和建物登記名义必须一致，不一致的话银行基本不会通过。
旧法賃借権最让买家安心（让地主头疼）的一点，就是续约权利极强。
机制是这样的：合同到期的时候，只要地上还有建筑物，借地人请求续约或者继续使用土地，合同就自动续约（法定更新）。地主要想拒绝续约，必须做到两件事：及时提出异议，而且具备「正当事由」。
正当事由的判断非常严格。法院会综合看四个方面：最重要的是双方谁更需要这块地，法院会比较地主和借地人各自的使用必要性，包括居住还是商业、职业、家庭情况、有没有其他房产等等。其次看合同的历史经过、土地目前的使用状况、以及地主愿意出多少搬迁补偿金（立退料）。
现实中地主要满足正当事由的门槛极高。" 我想收回地自己用 " 或者 " 我想把地开发成更赚钱的项目 "，这类理由法院通常不认。就算地主愿意掏立退料，只要借地人拒绝接收，合同照样续约。
说白了，旧法賃借権的续约接近于无条件。这就是前面提到的「貸したら返ってこない」的法律根据——地主把地借出去了，实际上几乎不可能收回来。对买家来说，这意味着你不用太担心住着住着被要求搬走的问题。
前面讲了不少借地权的好处，现在该说说代价了。
转卖是最大的现实问题。借地権付き物件的潜在买家群体本来就小，很多人一看到 " 借地权 " 三个字就直接跳过了。加上卖房要地主同意还得交譲渡承諾料，买家又可能因为贷款困难放弃，实际转手的难度比所有権物件高不少。如果你将来有可能需要快速变现，这个问题必须提前想清楚。
贷款限制前面已经讲过，能选的金融机构有限，利率和额度也可能不如所有権物件。定期借地権的物件还有一个特殊限制：贷款期限不能超过借地权的剩余年限，如果剩余年限只有 20 年，贷款期限也最长 20 年，月供压力会大很多。
地代上涨是长期风险。地主有权以土地涨价、税负增加为由要求加租，而且这种调整通常每隔几年就来一次。你刚买的时候地代可能还能接受，住十年二十年之后可能涨了不少。不接受加租可以协商，协商不成走調停或裁判，但这个过程费时费精力。
和地主的关系也存在不确定性。地主可能去世由子女继承，也可能把土地卖给别人。新地主是什么态度、愿不愿意配合你的各种承諾请求，都是未知数。虽然法律上你的权利有保障，但跟一个不配合的地主打交道确实让人头疼。
如果是定期借地権的物件，还有一个根本性的风险：合同到期后必须拆掉房子把空地还给地主，物件价值归零。而且随着剩余年限减少，物件的市场价值会持续下降。你住的每一天都在消耗这个物件的价值，这跟所有権物件的逻辑完全不同。
一个有意思的现象：越是好地段，借地权物件反而越多。
港区的麻布、白金、赤坂一带，历史上的大地主（旧華族、財閥家族）持有大量土地，这些人家底够厚不需要卖地套现，但愿意把地借出去收稳定的地代。渋谷区的広尾、代官山、神泉等地，三井不动产等大开发商建了不少定借マンション。千代田区和文京区则是神社仏閣（寺庙神社）拥有大量土地的情况比较多。新宿区的神楽坂也是类似的格局。
几个比较有名的定期借地権マンション：広尾ガーデンフォレスト（渋谷区，674 户）、パークコート渋谷 ザ タワー（渋谷区，503 户）、パークコート神楽坂（新宿区，78 户）。这些物件位置好、品质高，但产权结构决定了它们和普通所有権マンション的资产逻辑完全不同。
为什么好地段反而多？道理很简单：都心核心区的地太值钱了，地主不舍得卖，但放着也浪费，借给开发商建公寓既能拿地代又不丢地权，一举两得。对买家来说则是另一个故事——你能用相对低的价格住在别人买不起的地段，但要接受产权结构上的复杂性。
借地权的种类（旧法賃借権、地上権、新法普通、还是定期借地権）直接决定你的权利和风险，这是第一件要搞清楚的事。然后看合同剩余期限和续约条件、地代金额和过去的调整记录（涨过几次、每次涨多少）、更新料和承諾料的合同约定。地主是个人还是法人也很重要，法人地主（比如寺院、大企业）通常更规范稳定，个人地主则更多取决于人的性格和态度。最后确认地主承诺书拿不拿得到，因为这直接影响贷款。
千万不要只盯着购入价格便宜就下决定。把所有成本都拉出来做一个长期计算：购入价格、每月地代、管理費和修繕積立金、每 30 年一次的更新料、将来卖房时的譲渡承諾料、以及因为借地权导致的贷款利率差异。全部加起来和同地段所有権物件做对比，可能发现差距没有第一眼看起来那么大。
预算有限但想住都心好地段，打算长期自住不太在意将来转手，能接受和地主长期打交道的人，借地权物件确实是一个选择。但如果你买房是为了投资、追求高流动性、或者将来可能需要快速变现，那借地权物件大概率不适合你。
贷款可行性直接决定你能不能买，所以不要等到最后才问银行。尽早做事前審査，[[フラット 35]]、地方銀行、信用金庫多家并行申请。确保借地权在法务局做过登記，提前和地主沟通拿融資承諾書。这几件事越早做越好，免得花了时间看房谈价最后卡在贷款上。
写这篇文章的过程中，我自己也把借地权这套体系理清楚了不少。旧法賃借権对借地人的保护确实很强，续约权几乎是无条件的，价格又比所有権便宜两三成，对预算有限但想住在都心好地段的人来说确实有吸引力。但地代、更新料、各种承諾料这些持续成本加起来不是小数目，再加上贷款选择受限、将来转卖流动性差这些现实问题，并不是单纯看价格便宜就能下决定的。
如果你在看的物件恰好是借地権付き，最重要的是搞清楚借地权的类型（旧法还是新法、賃借権还是地上権、是不是定期借地権）、地代的金额和调整历史、更新料的合同约定、以及地主是个人还是法人。把这些信息确认清楚之后，再综合计算长期持有的总成本，跟同地段的所有権物件做对比，才能判断到底值不值。另外无论是借地权还是所有权的物件，周边环境的调查都不能少，车站距离、生活设施、灾害风险这些信息可以用 BukkenAI 输入地址一键查询，省去逐个网站翻找的时间。
2026-03-20 09:43:09
在日本买房，不管是自住还是投资，" 地段 " 这两个字说起来简单，实际操作起来要查的东西非常多。一个地址到底好不好，光看不动产公司给的物件资料（物件概要）是远远不够的，很多直接影响居住体验和未来转手价值的信息，需要自己一项一项去确认。
我自己这段时间看房，每拿到一个新地址，几乎都要花十几分钟重复同样的操作。做了几十遍之后，干脆把这个流程做成了一个工具，叫 BukkenAI，输入地址自动跑完所有分析。这篇文章就把买房看地址时应该关注的几个维度整理一下，也顺便介绍这个工具怎么用。
交通是几乎所有人看房时第一个关心的维度。具体要确认的包括最近的车站是哪个站、步行多少分钟、有几条线路经过、换乘是否方便。
日本的不动产广告上通常会标注 " 某某駅 徒歩 X 分 "，但这个数字是按每分钟 80 米计算的直线换算值，实际走起来跟地图导航的结果经常有出入。而且只看最近的一个站不够，有时候稍远一点的车站线路更好、通勤更方便，这些信息物件资料里通常不会主动告诉你。
如果是投资用途，车站距离和通勤便利度直接影响租金水平和空室率，东京 23 区内徒步 10 分钟以内的物件和 15 分钟以上的物件，租金差距很明显。
日常生活离不开超市、便利店、药妆店（ドラッグストア）。要看附近有没有能满足日常采购的店铺，以及步行距离是否合理。
这一项对自住和投资都有影响。自住不用多说，每天都要用；投资的话，生活便利度好的区域租客流动性更低，空室风险也低。
附近的医院、诊所、药局分布情况。日本虽然医疗资源整体不错，但分布并不均匀。特别是有小孩或者老人的家庭，附近有没有小儿科、内科，走路几分钟能到，是一个不小的加分项。
有孩子的家庭买房，学区是一个非常现实的考量。日本的公立小学和中学按住所地址划分学区，同一个区不同町的学区学校可能完全不同。
学区信息通常要去各区的教育委员会网站或市役所查询，不太方便一次性确认。另外公园和绿地面积对有孩子的家庭也很加分。
这是很多人买房时容易忽视但其实非常该重视的一项，尤其在日本。
日本是地震、台风、洪水频发的国家，不同区域的灾害风险差异非常大。东京都内有些区域的洪水淹没风险预测高达 3~5 米，有些区域有土砂灾害（滑坡）风险，沿海区域还要考虑海啸和高潮（台风引发的风暴潮）。
这些信息可以在国土交通省的 [[ハザードマップポータルサイト]] 上查到，但操作起来比较麻烦，需要手动切换不同的风险图层，不同区域的数据来源和精度也不一样。
对投资来说，灾害风险高的区域不仅影响房屋保险费用，一旦发生灾害，物件价值可能大幅下跌，修缮成本也是一笔不小的支出。
同一个区域近几年的成交价格走势，可以帮助判断当前物件的定价是否合理。不动产公司给的 " 相场 "（行情价）通常是一个参考区间，但具体到某条街、某个朝向、某个楼层，价格波动范围不小。
国土交通省有公开的不动产交易数据和公示地价数据，可以查到过去几年同区域的实际成交价格，这些数据是真实交易记录，比中介给的估价更有参考价值。
上面这些维度，每一项单独查都能查到，但每次都要在 [[Google Maps]]、Yahoo 地图、国土交通省网站、区役所网站之间来回切换，效率很低。
BukkenAI 做的事情就是把这些信息源整合起来，输入一个日本地址，自动完成以下分析：
报告会从六个维度给出评分（满分 10 分）：教育、医疗、交通、自然环境、安全、生活便利。评分逻辑以 " 最近设施距离 " 为主（0~7 分），设施数量为辅（0~3 分）。安全维度从满分起扣，根据灾害风险等级扣分。
看房过程中经常会从中介或者朋友那里收到物件截图，地址直接印在图片上。BukkenAI 支持上传图片，AI 自动识别并提取地址，确认后直接开始分析，不用手动打字。
每份报告有固定的 URL，可以直接发给家人朋友一起参考，对方不需要注册就能看到完整内容。
因为周边环境会随时间变化，报告支持用最新数据重新生成，旧版本保留着可以对比。比如你半年前看过一个区域，现在想再看看有没有什么变化，重新跑一次就行。
因为每次分析都会调用多个外部 API，有一定成本，所以设了使用限制：未登录用户可以免费体验一次，注册账号后有三次免费额度。
最后补充几点我自己看房过程中的经验：
地址：bukkenai.com
2026-03-19 18:07:59
前段时间因为更换了网络提供商，需要把之前用的 [[SoftBank]] 光（ソフトバンク光）给解约掉。比较了几家之后觉得其他运营商的性价比更高，于是决定切换过去。说实话，在日本解约各种服务都不算轻松，尤其是涉及到打电话用日语沟通的时候，对于很多在日华人来说都是一个不小的挑战。我把自己的整个解约过程整理出来，包括具体的流程、需要用到的日语表达、可能产生的费用以及需要注意的坑，希望能帮到同样有这个需求的朋友。
在拿起电话之前，我建议先登录 [[My SoftBank]] 确认一下自己的合同信息，这会直接影响到你解约时需要付多少钱。需要重点确认的信息包括合同成立日（けいやくせいりつび）、当前的料金套餐、更新月（こうしんづき）是什么时候、以及开通工事费是否还有残债。
登录 My SoftBank 需要用到认证 ID（S-ID）和密码，这些信息通常在你开通 SoftBank 光的时候会通过短信或邮件发给你。如果忘记了也没关系，可以通过 My SoftBank 的页面找回。确认好这些信息之后，你就能大致估算出解约需要花多少钱，也能决定是现在就解约还是等到更新月再解约更划算。
这一点很重要，SoftBank 光的解约手续只能通过电话办理，不能在网上操作，也不能去 SoftBank 的实体店铺办理。解约专用的电话号码和受理时间如下：
语音电话非常难打通，我自己打了两次等了半个小时才接通，如果时间不方面，或者实在打不通，可以利用 SoftBank 提供的电话预约服务（でんわサポートよやく），预约时间，让 My SoftBank 客服在指定时间回拨给你，这样就可以不用等待了。
打过去之后会先听到自动语音引导（じどうおんせいガイダンス），需要按照提示进行以下操作：
之后会转接到人工客服（オペレーター），直接跟对方说你要解约就好。
另外需要注意的是，解约申请需要在你希望解约日期的 六个营业日 之前提交，最早可以提前 九十天 申请。所以如果你已经确定了搬家日期或者想在更新月解约的话，建议提前规划好时间。这个时间点尤其需要注意，SoftBank 最后一个月不管使用多少天都是按照完整一个月收取，所以最好的解约日可以定在月末。
打电话解约对很多人来说是最大的障碍，这里整理了一些在通话中可能用到的关键日语表达，建议提前熟悉一下，或者把这些内容打印出来放在手边。
开场表达：
接通电话之后，客服会询问一些基础信息来确认是本人。包括
之后客服会询问一些基础的问题，包括
指定解约日期：
如果听不懂对方说的话：
实际通话中，客服通常会问你解约的理由。你可以简单说「たしゃ に のりかえ のため」（因为要换到其他公司）或者「ひっこし のため」（因为搬家），不需要解释太多，客服也不会为难你。不过客服可能会尝试挽留或推荐其他套餐，如果已经决定要解约的话，只需要坚定地说「かいやくで おねがいします」就可以了。
另外我的经验就是，如果你害怕听不懂，你可以拿另外一台手机给你实时转录，大概看到转录的内容就能够理解得差不多了。
SoftBank 光解约时可能产生的费用主要有以下几项，了解清楚才能做出最经济的判断。
这是最主要的费用，金额取决于你的合同签订时间和套餐类型。由于日本在二〇二二年七月一日实施了电气通信事业法的修订，之后签约的用户违约金大幅降低。
二〇二二年七月一日之后签约的情况：
二〇二二年六月三十日之前签约的情况：
如果你选择的是自动更新なし（无自动更新）的套餐，则不会产生合同解除料，但这种套餐的月费通常比较高。
另外有一个重要的概念叫做更新月（こうしんづき），也就是合同到期前后的三个月时间窗口。具体来说是合同满了的那个月、前一个月和后一个月，在这三个月内解约是不需要支付合同解除料的。所以如果距离更新月只差一两个月，可以考虑等一等再解约。
SoftBank 光的开通工事费（かいつうこうじひ）为 31680 日元，通常是分二十四个月支付的。如果你在两年内解约，剩余的工事费需要一次性结清。比如用了十二个月就解约的话，大约还需要支付 15840 日元的残债。用满两年的话则不需要支付这笔费用。
如果你在月中解约，当月的基本料金会按日割计算（にちわりけいさん），也就是按实际使用天数来收费。这一点还算比较合理。
如果在规定期限内没有返还租借的设备，会产生额外的违约金。光 BB ユニット的未返还违约金根据型号不同大约在 5000 到 12000 日元之间（二〇二二年七月一日之后的合同），之前签约的则可能高达 18000 日元。所以一定要记得及时返还设备。
解约手续办完之后，还有一个重要的步骤就是返还租借的设备。SoftBank 光的设备返还分为两类，返还方式不同，千万不要搞混。
需要返还的设备包括 SoftBank 光路由器本体、电源适配器、调制解调器线缆（黄色和绿色）以及 LAN 线缆（灰色和蓝色）。如果附件丢失了，只返还本体也可以，附件缺失不会产生违约金。
返还方式是自己用纸箱打包好，寄到以下地址：
〒272-0001
千葉県市川市二俣 678-55
ESR 市川ディストリビューションセンター 3 階 北棟 N8
ソフトバンク返品センター 宛
SoftBank 不会提供回收盒，需要自己准备纸箱。可以用当初收到设备时的箱子，或者去便利店、百元店找一个合适大小的箱子。打包的时候建议加一些缓冲材料，因为如果设备在运输中损坏了，可能还会被收取修理费用。寄送费用由用户自己承担，快递公司没有指定，直接拿到便利店寄出就可以。
返还期限是解约月的 翌月 20 日之前。比如三月解约的话，四月 20 日之前寄到就行。
带有 NTT 标志的设备（比如 ONU、ホームゲートウェイ、VDSL 装置等）不能寄到上面的地址。SoftBank 会在解约受理后一到两周内寄一个回收盒（かいしゅうキット）到你家，收到后把 NTT 设备装进去寄回就可以了。如果需要进行撤去工事（てっきょこうじ）的话，工事人员会直接回收这些设备，就不需要自己寄了。
有一个特殊情况需要注意：如果你是从 SoftBank 光转到其他光コラボ（光合作）事业者，比如转到 [[ドコモ光]] 或者 [[楽天ひかり]]，这种情况叫做事业者变更（じぎょうしゃへんこう），NTT 的设备可以继续使用，不需要返还。
一般来说，公寓（マンション）解约后不需要做撤去工事，光纤线路可以保留在原位。但如果房东或管理公司要求恢复原状的话，就需要安排撤去工事。建议在解约前先和房东确认一下，如果需要工事的话要提前预约。
解约 SoftBank 光之后，与之关联的一些服务也会受到影响。光电话（ひかりでんわ）和 BB フォン会停止使用，如果你有 SoftBank 手机搭配的おうち割光セット（家庭光套餐折扣），这个折扣也会取消。另外 Yahoo! BB 的邮箱地址也将无法继续使用，如果有重要账号绑定了这个邮箱，记得提前更换。
这一点容易被忽略。有些通过 SoftBank 光附加的付费选项（ゆうりょうオプション），在你解约光回线之后并不会自动取消，需要你自己另外操作取消。解约时可以问一下客服，确认哪些选项需要单独取消。
如果你解约之后还需要用网络的话，建议先把新的网络服务申请好，确认开通了再解约 SoftBank 光。这样可以避免出现断网的空白期。特别是如果你要换到其他光コラボ事业者的话，可以走事业者变更的流程，这样基本上可以无缝切换，而且 NTT 设备也不用还。
很多光回线事业者为了吸引用户乗り換え（のりかえ，转网），会提供违约金补贴的活动（いやくきん ふたん キャンペーン）。比如 [[NURO 光]]、[[au ひかり]] 等都有类似的活动，可以帮你报销从 SoftBank 光解约时产生的违约金和工事费残债。如果你已经决定要换到其他运营商的话，选一家有这种补贴活动的运营商，能省下不少钱。
最后分享几个我自己在解约过程中总结出来的小经验。打电话之前一定要先明确知道自己的基本信息怎么说，比如生日和地址，客服会需要核实这些信息。如果日语不太有信心的话，可以提前把要说的话写在纸上，照着念也完全没问题。电话尽量选在工作日的上午打，下午和周末通常排队的人更多。如果实在打不通，强烈推荐使用电话预约服务，省去了漫长的等待时间。
设备返还方面，建议解约手续办完之后就尽快把设备打包寄出去，不要拖到最后一刻。我有朋友因为拖延忘记了返还，被收了一笔不小的违约金。寄出之后最好保留快递的追踪单号，方便之后确认 SoftBank 是否收到了。
在日本生活，各种服务的解约虽然流程上不算复杂，但语言关确实是一个坎。希望这篇文章能让你对 SoftBank 光的解约流程有一个清晰的认识，即使日语还不太熟练，也能顺利完成整个过程。
2026-03-15 12:48:11
如果你在 1989 年的东京街头问一个日本人 " 日本经济会怎样 "，他大概率会告诉你 " 只会更好 "。那一年，[[日经指数]]冲上了 38957 点的历史巅峰，东京的地价可以买下整个美国，日本企业在全球买买买，从洛克菲勒中心到好莱坞电影公司，整个国家沉浸在 " 日本第一 " 的狂欢里。
没有人能预料到，接下来的十年，这个全球第二大经济体将经历怎样的至暗时刻。
最近看到一张图，非常清晰地梳理了 1989 到 1999 年间日本经济的逐年变化。我觉得这张时间线值得展开聊聊，因为它不仅仅是一段历史，更像是一面镜子——很多正在发生的事情，似乎都能在里面找到影子。
故事要从 1985 年的 [[广场协议]] 说起。那一年，美国为了缓解自身贸易逆差，联合英法德日五国签署协议，核心目标就是让美元贬值、日元升值。日元从 1 美元兑 240 日元一路升到 120 日元，出口企业叫苦连天。
为了应对日元升值带来的冲击，[[日本央行]]在 1986 年到 1987 年间连续五次降息，把官方贴现率从 5% 一路降到 2.5%，创下战后最低水平，而且一维持就是两年多。与此同时，金融自由化改革放松了各种管制，大量廉价资金涌入股市和房地产市场。
广义货币在 1987 到 1989 年间的增速超过 10%，而同期 GDP 增长只有 4% 左右。多出来的钱去了哪里？全部涌进了资产价格里。到 1989 年底，日本全国不动产的估值达到 2000 万亿日元，是美国全部不动产价值的四倍，而日本国土面积只有美国的二十五分之一。全球市值最高的五十家公司里，有三十二家是日本企业。
这就是泡沫巅峰时的日本。
接下来，让我们逐年回顾这十年里到底发生了什么。
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| GDP 增速 | 4.9% |
| CPI 同比 | 2.3% |
1989 年的日本经济表面上依然光鲜。GDP 保持着接近 5% 的高增长，通胀也在温和区间。但暗流已经在涌动——[[日本央行]]终于意识到资产泡沫的危险性，从这一年 5 月开始连续加息，到 1990 年 8 月一共加了五次，把官方贴现率从 2.5% 拉到了 6%。
12 月 29 日，东京证券交易所迎来了 1989 年的最后一个交易日，[[日经指数]]收于 38915 点。没有人知道，这个数字在接下来的三十多年里都不会再被触及。
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| GDP 增速 | 4.8% |
| CPI 同比 | 3.1% |
从 GDP 数字看，1990 年似乎还不错，但股市已经开始崩盘了。日经指数从年初的高位一路暴跌，到年底已经跌去了将近 40%。大藏省在 3 月出台了 " 土地融资总量管制 "，限制银行对房地产相关贷款的发放，要求投资客的贷款总额不得超过年收入的十倍。
这个政策直接刺破了楼市泡沫。东京、大阪等六大城市的地价在此前四年里涨了 160%，而从这一年开始，长达十几年的下跌正式拉开序幕。
回过头看，加息和信贷管制的方向是对的，但力度和节奏出了问题——政策收紧得太猛太快，像是一脚急刹车踩在了高速行驶的列车上。
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| GDP 增速 | 3.5% |
| CPI 同比 | 3.3% |
资产负债表衰退正式开始。所谓 " 资产负债表衰退 "，是经济学家 [[辜朝明]] 后来提出的概念：当资产价格暴跌，企业和家庭的资产端大幅缩水，但负债端的贷款金额不变，于是所有人都开始拼命还债、减少消费和投资。
1991 年，居民收入开始恶化，资产价格持续缩水，六大城市的商业和住宅用地平均价格下跌了 15.5%。[[日本央行]]终于意识到问题的严重性，从加息周期转向降息。但整个社会已经从 " 借钱买资产 " 切换到了 " 拼命还债 " 的模式，降息的效果大打折扣。
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| GDP 增速 | 0.9% |
| CPI 同比 | 1.6% |
GDP 增速断崖式下滑到不足 1%，股市更是惨不忍睹。3 月，日经指数跌破两万点，仅为 1989 年最高点的一半；到 8 月，进一步跌到 14000 点左右。
市场信心彻底崩溃。政府开始动用公共资金入场救市，同时继续大幅降息。但问题在于，这些措施都是 " 头痛医头 " 式的应急反应，并没有触及根本——银行体系里累积的大量不良贷款，就像一颗定时炸弹，被刻意忽视了。
当时的日本金融体制被称为 " 护送船团方式 "，意思是不允许任何金融机构掉队或破产。监管层对不良贷款睁一只眼闭一只眼，银行则通过各种财务手法把坏账藏起来，损失挪移给子公司，或者继续给即将破产的企业放贷，让它们能支付利息，掩盖不良贷款的事实。
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| GDP 增速 | -0.5% |
| CPI 同比 | 1.3% |
GDP 首次转负，日本经济正式陷入萧条。这是一个标志性的转折点——从 " 增速放缓 " 变成了 " 实质衰退 "。
市场信心严重缺失，货币政策陷入了所谓的 " 流动性陷阱 "——央行不断降息放水，但钱既不流向实体经济也不流向消费，而是在银行存款和国债之间空转。企业不愿借钱投资，居民不愿借钱消费，所有人都在还债和储蓄。
政府祭出了十万亿日元规模的财政刺激方案，试图用政府支出来填补民间需求的缺口。但在资产负债表衰退的大背景下，财政刺激更像是往沙漠里浇水——短期有效，长期不可持续。
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| GDP 增速 | 1.1% |
| CPI 同比 | 0.7% |
经济短暂企稳，GDP 小幅回正。出口在日元贬值的帮助下开始回暖，股市也出现了反弹。
但这种企稳是脆弱的。到 1994 年，东京、大阪等地的房价已经从高点跌去了一半以上，大量房产变成负资产。更严重的是，银行系统的问题在这一年开始集中暴露——东京协和信用社、安全信用社相继倒闭，打破了市场对金融机构 " 不会破产 " 的信仰。
名义利率已经降到了 2% 以下，但通胀也在快速回落，实际利率其实并没有想象中那么低。货币政策的空间正在被压缩。
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| GDP 增速 | 2.6% |
| CPI 同比 | -0.1% |
这是一个看似充满希望、实则昙花一现的年份。GDP 回升到 2.6%，主要靠的是政府砸下的十四万亿日元财政刺激。日元也结束了此前的升值趋势，让出口企业松了一口气。
但两个不祥的信号已经出现：第一，CPI 首次转负，日本开始触碰通货紧缩的边缘；第二，兵库银行在 8 月宣告破产，这是战后首家倒闭的区域性银行，" 银行不会破产 " 的神话被彻底打破了。失业率也攀升到了 3%。
1995 年，央行将利率进一步降至 0.5%，货币政策已经接近极限。
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| GDP 增速 | 3.1% |
| CPI 同比 | 0.1% |
表面上看，这是失落十年里最好的一年。GDP 增长 3.1%，经济似乎真的在复苏。[[桥本龙太郎]]内阁信心满满，在当年的经济白皮书副标题上写下了 " 改革开启了新前景 "。
但这个判断是致命的误判。复苏主要是靠前几年庞大的财政刺激堆出来的，根基并不牢固。更重要的是，银行体系的坏账问题不但没有解决，反而在持续恶化——只是被各种财务手法掩盖住了。
这一年，桥本内阁做出了一个后来被广泛认为是 " 二十世纪末日本最大政策失误 " 的决定：从 1997 年 4 月起，将消费税从 3% 上调到 5%。
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| GDP 增速 | 1.0% |
| CPI 同比 | 1.8% |
一九九七年是灾难性的一年，多重危机同时爆发。
首先是消费税上调。从 4 月 1 日起，消费税从 3% 提高到 5%，同时社会保险费也在增加，国民的实际负担一下子增加了九万亿日元。消费税上调前的一季度，家庭消费同比还增长了 4.1%，但上调之后，连续七个季度同比负增长。消费者的信心被彻底击垮。
然后是 [[亚洲金融危机]] 的外部冲击。泰铢在 7 月崩盘，危机迅速蔓延到整个东南亚，日本在这些国家有大量投资和贷款，外部冲击进一步加剧了国内的困境。
最致命的打击来自 11 月。那个月，日本金融业经历了多米诺骨牌式的连环倒闭：11 月 3 日，第七大证券公司三洋证券破产，随后银行间市场发生了战后首次同业贷款违约；17 日，第十大银行 [[北海道拓殖银行]] 宣布解体；24 日，四大券商之一的 [[山一证券]] 宣布停业——超过三万亿日元的负债，两千六百多亿日元的表外隐藏债务，一万个家庭的生计被摧毁。
"[[日本溢价]]" 飙升，日本金融机构在国际市场上借美元的成本暴增，信用体系摇摇欲坠。这一年，破产企业数量达到一万九千家，失业率开始急剧攀升。
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| GDP 增速 | -1.3% |
| CPI 同比 | 0.6% |
战后经济 " 最黑暗时期 "。GDP 负增长 1.3%，是十年间最严重的衰退。失业率在 4 月突破 4%，这在终身雇佣制的日本是难以想象的数字。
金融机构的倒闭潮还在继续——[[日本长期信用银行]]和 [[日本债券信用银行]] 先后破产，被政府收归国有。在整个九十年代，总计有一百八十一家银行破产。
桥本内阁终于意识到消费税上调是个灾难性的错误，紧急推出了超过四万亿日元的减税措施试图挽救局面。但为时已晚，临时性的减税无法扭转已经形成的通缩预期。同年，《金融再生法案》出台，规定了金融机构的破产程序；金融监督厅从大藏省独立出来，日本的金融监管体制开始了痛苦的重建。
政府先后向各大银行注入了总计 9.3 万亿日元的公共资金。但官方公布的不良贷款总额为三十四万亿日元，而国际上普遍认为实际数字接近一百四十万亿日元，约占 GDP 的 25%。
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| GDP 增速 | -0.3% |
| CPI 同比 | -0.3% |
GDP 和 CPI 同时为负，日本正式进入零利率和长期通缩的时代。9 月，政策利率降至零，货币政策已经用尽了所有常规弹药。10 月，[[日本央行]]开始购买国债，开启了后来被称为 " 量化宽松 "（QE）的非常规政策先河。
但刺激经济的效果始终有限。当整个社会都陷入 " 债务最小化 " 而非 " 利润最大化 " 的行为模式时，利率降到零也无济于事——因为没有人愿意借钱。日本就这样进入了长达十五年的通缩泥潭。
宏观数据背后，是一个个具体的人生被改写。
首先是 "[[就职冰河期]]" 一代。从 1993 年起日本企业大幅缩招，出生于 1970 到 1982 年之间的约一千六百万年轻人，在人生最关键的求职期撞上了经济寒冬。他们中许多人毕业即失业，只能做临时工或派遣员工，被永久锁定在低薪、无技能积累的轨道上。这一代人 35 岁时的收入比泡沫时期的毕业生低了 20%，结婚率和生育率也是三代人中最低的。一部分人彻底放弃了就业和社交，成为 " 蛰居族 "。
然后是自杀潮。1998 年日本自杀人数同比暴增 35%，从约两万三千人飙升至超过三万二千人，此后连续十四年维持在每年三万人以上的高位。失业者占所有自杀者的 57%，中年失业男性是最大的受害群体——在 [[终身雇佣制]] 崩塌后，" 失去工作即失去人生 " 的文化压力将他们推向了绝路。
还有负资产陷阱。在泡沫顶峰贷款买房的家庭，眼看着房产市值跌去一半再跌一半，却要继续偿还按照原价计算的贷款。到 2001 年，六大城市的地价累计跌去约 70%，无数家庭被锁死在负资产中长达十数年。
日本社会的消费心理也在这十年里发生了根本性的转变。泡沫时期的奢靡消费急速退潮，" 便宜又好 " 成为消费主流，百元店 [[大创]] 和[[优衣库]]在九十年代迅速崛起。年轻一代亲眼目睹父辈因过度消费而破产，形成了根深蒂固的节俭心理，被称为 " 嫌消费世代 "。这种心理一旦形成就很难逆转，它构成了日本长期通缩的微观基础。
回顾这十年，有几个深刻的教训值得反复咀嚼。
第一个教训是决策层的 " 以拖待变 " 心态。从 1990 年泡沫破裂到 1997 年银行业危机全面爆发，中间有整整七年时间。在这七年里，日本的银行体系带着巨量不良贷款苟延残喘，监管层默许甚至纵容银行隐瞒坏账，寄希望于经济回暖能自然消化这些问题。结果是坏账越拖越大，最终以更惨烈的方式爆发。
第二个教训是复苏期的致命误判。1996 年经济短暂好转，桥本内阁就急于 " 财政整顿 " 上调消费税，结果在最脆弱的时刻给经济补了一刀。这就像一个大病初愈的人，刚能下床走路就被要求去跑马拉松。对复苏持续性的过度乐观，导致了远比预期严重的二次衰退。
第三个教训是货币政策的局限性。当利率降到零、企业和居民都在拼命还债的时候，央行再怎么放水也推不动经济——这就是 [[凯恩斯]] 所说的 " 推绳子 " 困境。日本的经验证明，在 [[资产负债表衰退]] 中，财政政策比货币政策更重要，但财政刺激也不能半途而废。
从 1989 年到 1999 年，日本经历了从云端跌落深渊的完整过程。泡沫巅峰时期，全球市值前五十的公司里有三十二家是日本企业；到了九十年代末，破产企业遍地、银行国有化、零利率、长期通缩，整个国家的集体信心被彻底摧毁。
但如果仔细观察这十年的 GDP 数据，会发现一个有意思的现象：除了 1993 年、1998 年和 1999 年出现负增长之外，其他年份的经济增速虽然大幅放缓，但并没有断崖式崩溃。正如那张图最后的总结所说——" 至少前七年里，经济都是弱而不崩的状态 "。
而这恰恰是最危险的。" 弱而不崩 " 给了决策层一种虚假的安全感，让他们觉得问题没那么严重、时间还很充裕、不需要下猛药。结果就是一拖再拖、一误再误，直到 1997 年所有问题集中爆发，为时已晚。
这段历史告诉我们，经济危机最可怕的不是一次性的剧烈冲击，而是温水煮青蛙式的慢性失血。当所有人都觉得 " 还没那么糟 " 的时候，可能恰恰是最需要果断行动的时刻。
2026-03-15 11:20:05
在日本生活几年之后，很多人都会考虑买房这件事。不管是为了自住安定下来，还是作为一项资产配置，买房贷款都是绑不开的话题。日本的住宅贷款（住宅ローン）对于外国人来说，流程和条件都跟日本人有所不同，尤其是非永驻身份的朋友，能选择的银行和产品本身就比较有限。
我自己最近也在经历这个过程，从最初的一头雾水到慢慢理清每一个步骤，这篇文章就把日本住宅贷款从头到尾的六个阶段整理出来，希望能给同样在考虑买房的朋友一些参考。
日本的住宅贷款从申请到最终拿到房本，整体上分为六个阶段：
每个阶段环环相扣，前一个步骤没有完成，后面的流程就无法推进。接下来逐一详细说明每个环节的具体内容和注意事项。
假审，日语叫「事前審査」或「仮審査」，是整个贷款流程的第一步。简单来说，就是在你还没有确定具体要买哪套房子之前（或者刚开始看房的阶段），先让银行评估一下你的收入、信用状况和还款能力，确认你大概能借到多少钱。
假审一般需要三到四个工作日就能出结果，而且可以同时向多家银行提交申请，这是非常推荐的做法。因为不同银行的审批标准和利率差异很大，多申请几家可以给自己更多选择空间。
假审需要准备的材料主要包括：
银行在假审阶段会重点看几个方面：通过 CIC 和 JICC 这些信用机构查询你的信用记录，确认你是否有其他未还清的贷款或信用问题；评估你的年收入和负债收入比；确认你的在留资格和剩余有效期；以及你在日本的工作年限和稳定性。
假审的结果非常重要，因为有了假审的通过证明，卖方才会认真考虑你的购买意向。在日本的房产交易中，如果买家连假审都没有通过，大多数卖家是不会跟你谈的。
拿到假审通过的结果之后，就可以在银行给出的预算范围内正式开始找房了。当你看中了一套房子，接下来的流程是提交购买申请（買付証明書），然后进入签约环节。
签约之前有一个非常重要的步骤叫做「重要事項説明」。这是法律规定必须由持有「宅地建物取引士」资格的人当面向你说明的，内容涵盖了这套房子的法律状态、用途限制、基础设施情况、合同条件等方方面面的信息。这个环节不能跳过，也不能马虎，因为很多关键信息都在这里面。
签约时需要特别注意合同中的「住宅ローン特約」，也就是贷款附加条款。这个条款的意思是，如果你的住宅贷款最终没有获批，合同可以无条件解除，你支付的手付金（定金）会全额退还。这是保护买家的重要条款，一定要确认合同里写明了具体申请哪家银行、贷款金额是多少。如果只是笼统地写「金融機関」而没有写具体银行名称，后续可能会出问题。
手付金通常是房价的 5% 到 10%，在签约当天支付。需要注意的是，日本的房产买卖合同没有所谓的「临时合同」，签了就是正式合同，具有法律效力。
签完买卖合同之后，就进入了本审阶段。本审是银行对你的贷款申请进行全面、正式的审核，通常需要一到四周的时间。
本审和假审的区别在于，本审会更加深入和严格。银行会进行在籍確認，也就是直接打电话到你的公司确认你确实在职；会对物件进行正式的担保评估；会审查你的健康状况（因为需要加入团体信用生命保险）；还会详细分析你的还款能力。
本审需要在假审材料的基础上额外提供：
有一个很重要的事实需要提前了解：假审通过并不意味着本审一定能通过。虽然假审通过率很高，但本审阶段因为要审核买卖合同的具体内容和物件的担保价值，仍然存在被拒的可能性。所以在假审通过到本审结果出来之间的这段时间，千万不要换工作、不要申请新的信用卡或贷款，保持自己的经济状况稳定。
本审通过之后，就进入了金消契约阶段。金消契约是「金銭消費貸借契約」的简称，也就是正式与银行签订贷款合同。这通常在决算日（过户日）的一到两周前进行。
在金消契约中会正式确定以下内容：贷款金额、利率类型（固定还是浮动）、还款期限、每月还款金额。同时还会签署「抵当権設定契約」，也就是将购买的房产设定为银行的抵押物。
需要携带的材料包括印鑑証明書、住民票（三个月以内的）、实印，以及根据贷款金额相应的印紙（印花税）。不过现在越来越多的银行支持电子签约，电子签约的好处是不需要实印和印鑑証明書，也不用贴印紙，能省下一笔费用。
金消契约签署之后，贷款合同就正式生效了。接下来就是等待决算日的到来。
决算（決済）是整个买房流程中最关键的一天，所有的资金流转和房屋交接都在这一天完成。决算通常安排在工作日的上午，地点一般在贷款银行的分行里。
当天到场的人包括：买家、卖家、司法書士（负责办理产权登记的法律专业人士）、不动产中介、银行担当。整个过程大约需要一个小时左右。
决算当天的流程：
首先，司法書士会进行身份确认和文件检查，确保所有手续齐全。然后银行进行融資実行，把贷款金额打到你的账户上，这个转账过程大概需要十五到三十分钟。资金到账后，立即将尾款转给卖家。接着进行各项费用的精算，包括固定資産税、都市計画税的按日分摊，如果是公寓的话还有管理费和修繕積立金的结算。
所有款项结清之后，卖家会将钥匙、相关文件、使用说明书等交给你，这就是正式的物件引渡。同时你还需要支付中介佣金、司法書士费用（登记代理费）以及火灾保险等费用。
决算完成的那一刻，房子在物理意义上就是你的了。但在法律层面，还需要最后一个步骤。
决算当天，司法書士会拿着所有材料去法務局（Legal Affairs Bureau）办理所有権移転登記（产权转移登记）和抵当権設定登記（抵押权设定登记）。这两项登记会同时提交。
登记完成后，你就在法律意义上正式成为这套房子的所有者了。登記識別情報（相当于房本）通常在决算后一到两个月邮寄到你手上。
登記にかかる費用方面，所有権移転登記的登录免许税大约是房屋评估价的 2%（自住用减税后可能更低），抵当権設定登記的税率大约是贷款金额的 0.4%（特定条件下可减至 0.1%）。这些费用加上司法書士的代理费，合计通常在几十万日元。
对于没有永住权的外国人来说，能选择的银行相比日本人或永驻者来说确实要少不少，但也不是完全没有选择。根据各家银行的条件和特点，大致可以分为以下几类。
[[三井住友銀行]]（SMBC）对外国人相对友好，变动利率 1.175% 起。基本条件是来日三年以上，在同一家公司拿到三个月工资单，年收 280 万以上。已婚或单亲家庭可以申请，单身的话需要面谈。银行优待方面，根据个人条件可以做到零首付或一到两成首付，贷款额度大约是年收的六到八倍。
[[三菱 UFJ 銀行]]（MUFG）条件相对严格，变动利率 0.945% 起。要求来日五年以上，在同一家公司工作三年以上，年收 300 万以上，而且物件必须是新耐震标准（1981 年之后的建筑）。需要两成首付，贷款额度大约是年收的 6.5 到 8 倍。近年来对单身申请者的审核越来越严。
[[みずほ銀行]] 条件较高但利率有优势，变动利率 0.575% 起。要求高才签证或被视为高才，永驻申请中且有回执单，年收 700 万以上。新卒需要工作满一年，转职的需要三个月工资单。特别要注意的是，みずほ对日语能力有明确要求，不会日语不行，要能流利交流才可以。根据个人条件可以做到零首付或一到两成首付，贷款额度大约是年收的七到八倍。据说みずほ是这些银行中政策收紧最快的，满意的审批单子在减少。
[[SMBC 信託銀行]]（Prestia）变动利率 0.89% 起，来日一年以上即可申请，在同一家公司工作三个月以上，但年收要求 1000 万以上。物件同样要求新耐震标准，单身也可以。需要两成首付，贷款额度大约是年收的 6.5 到 8 倍。Prestia 的优势是支持英语办理，对于日语不太好的外国人来说是一个重要选项。
[[中国银行]] 在日本的变动利率在 1.9% 到 2.5% 之间，年收 300 万以上，需要最近两年的课税证明和纳税证明，物件要求 1995 年之后的房子，而且要求物件距离电车站二十分钟以内。有信用不良记录的也可以面谈。需要两到三成首付，贷款额度大约是年收的七到八倍。
[[交通银行]] 条件跟中国银行类似，变动利率 2.1% 到 2.5%，年收 300 万以上，同样要求两年课税证明和纳税证明，物件 1995 年以后，距电车站二十分钟以内。首付和额度也差不多。
中资银行的优势是可以用中文沟通，对中国籍申请者相对熟悉，审批流程对中国人来说比较顺畅。但利率明显高于日系银行，这是需要权衡的。
[[SBI 新生銀行]] 变动利率 0.75%，要求在日工作一年以上，年收 400 万以上。但有一个很关键的条件：必须已婚，而且配偶需要是日本人或者持有永驻。也就是说，需要日配或永驻配偶作为连带保证人。会日语不行，但要能交流。根据条件可以做到零到三成首付，贷款额度大约是年收的七到八倍。
[[東京スター銀行]] 变动利率 1.65%，在日工作一年以上，年收 400 万以上，单身已婚都可以，但物件要求 2000 年以后建造的。首付两成，贷款额度大约是年收的六到 7.5 倍。东京スター有一个值得一提的优惠：如果把工资账户指定到他们银行，利率可以减 1.10%，相当于实际利率只有 0.55% 左右，非常有竞争力。
另外还有一个选择是政府支持的 [[フラット 35]]，这是最长三十五年的固定利率产品，法律上不要求永住权，只要有合法的长期在留资格即可。2026 年 3 月的利率大约在 2.25%（含団信）。フラット 35 的特殊之处在于团体信用生命保险是可选的，这对于因健康原因无法加入普通団信的人来说是一个重要的退路。不过需要注意的是，虽然フラット 35 本身不要求永住，但合作银行可能会在此基础上追加自己的条件。
团体信用生命保险（団体信用生命保険，简称団信）是日本住宅贷款中一个不可忽视的环节。简单来说，如果贷款人在还款期间去世或者发生严重残疾，保险公司会替你偿还剩余的贷款。大多数银行要求必须加入団信才能获批贷款，保险费通常已经包含在贷款利率里了。
申请団信需要进行健康告知（告知），必须如实申报自己过去的病史和当前的健康状况。如果隐瞒（告知義務違反），一旦被发现，保险可能被判定无效，那就等于白交了保险费。
如果因为健康原因无法通过标准団信的审查，还可以考虑「ワイド団信」，这是审核标准相对宽松的版本，代价是利率会上浮大约 0.3%。对于高血压、糖尿病、肝炎等常见慢性病，ワイド団信通常可以覆盖。
另一个选择就是前面提到的フラット 35，因为団信是可选项，所以即使完全无法通过团信审查也能贷款，只是没有这层保障的话，万一出事家人就需要承担剩余贷款了。
在这整个流程中，作为外国人有几点是特别需要注意的。
首先是假审通过不等于本审一定能通过，很多人拿到假审结果就觉得万事大吉了，但本审阶段还有被拒的可能。所以在假审到本审期间，尽量保持经济状况的稳定，不要换工作，不要大额消费，也不要申请新的信贷产品。
其次是利率差异。非永驻外国人能拿到的利率通常比永驻者或日本人高出零点几到一两个百分点，这在三十五年的贷款周期里会累积成相当大的金额差异。所以如果条件允许，先拿到永住再买房从经济角度来说更划算。
语言问题也是一个现实障碍。大部分银行要求你能理解日语合同的内容，如果银行判断你无法理解合同条款，可能会拒绝贷款。Prestia 支持英语是少数例外之一。
在留资格的有效期也会影响审批。如果你的签证快到期了，银行会担心你无法续签而要求一次性偿还贷款，所以最好在签证还有较长有效期的时候申请。
最后一个建议是，尽早开设贷款银行的账户。有些银行对来日时间较短的外国人开户有限制，如果你已经确定了目标银行，提前几个月把账户开好会让后续流程顺畅很多。
买房之后别忘了申请 [[住宅ローン控除]]（住宅贷款减税）。这是日本政府为了鼓励购房推出的税收优惠政策，跟国籍无关，只要你是日本的纳税居民就可以申请。
当前的政策是每年可以从所得税和住民税中扣除年末贷款余额的 0.7%，新建住宅最长可以享受十三年。比如年末贷款余额 3000 万日元，每年就能减税 21 万日元，十三年下来就是 273 万日元，这是一笔不小的数目。
申请条件包括：入住后六个月内完成住所变更并持续居住到年末、房屋面积 50 平米以上、贷款期限十年以上、年收入 2000 万以下。2024 年以后的新建住宅还需要满足节能标准。
第一年需要自己去税务署做确定申告，之后如果是公司员工的话可以通过年末调整自动处理。
日本的住宅贷款流程虽然步骤多、周期长，但每一个环节都有其合理性和保护买家的设计。从假审到拿到房本，顺利的话大概需要两到三个月的时间。
对于非永驻的外国人来说，虽然选择面确实窄了一些，利率也可能稍高，但并不是没有路可走。三井住友、东京スター、Prestia、中资银行都是可以考虑的方向，关键是根据自己的年收、在日年限、婚姻状况和日语能力来匹配最合适的银行。
如果你正在考虑在日本买房，建议先做假审摸清自己的预算，同时积极准备各种证明材料。买房是一个大决定，多花时间在前期准备上，后面的流程才能走得更顺。
日本住宅贷款全流程详解最先出现在EV 的日本生活记录。